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西安开发商举报自己无证销售起诉购房者案:开发商愿商谈赔偿事宜


[摘要]对于购房者面临的巨额损失问题,闻天公司方面以为,赔偿与条约效力是两个完全差别的问题,购房者可就赔偿问题另案起诉,闻天公司愿意努力配合,商谈赔偿事宜。

今年2月,“紫杉庄园”开发商以签署条约时没有预售证为由,将两年前内部认购并交付全款的一些购房者起诉,要求确认条约无效。6月8日,西安市长安区法院一审讯决购房者之一李女士与开发商所签内部认购条约无效。昨日,西安中院二审开庭。

案件回首

内部认购商品房一次性交付120万元

2016年4月25日,李女士与西安闻天科技实业团体有限公司(以下简称闻天公司)签署《紫杉庄园内部认购条约》一份,全款认购闻天公司开发建设的位于长安区兴隆街办西沣路以西紫杉庄园项目商品房一套。条约签署当天,李女士即缴纳120.4万元购房款。

凭据此前长安区法院一审认定:2016年8月3日,长安区房管局对涉案项目举行检查,发现该项目未管理销售手续,涉嫌无证销售,于同年8月9日作出处置惩罚决议,责令闻天公司制止一切销售行为及和衡宇销售相关的广告宣传运动;立刻举行企业谋划整改,并对违规销售的衡宇逐一清退;尽快管理相关建审手续。后闻天公司仍未管理商品房预售允许证。今年3月1日,长安区住房保障和衡宇治理局因闻天公司在涉案项目未取得《商品房预售允许证》的情形下私自违规销售之行为,对闻天公司予以行政处罚,即责令制止销售运动,补办允许证,并处罚款72万余元。同年3月5日,闻天公司缴纳罚款。

一审讯决

未取得预售证条约无效

今年2月,闻天公司将李女士起诉,请求确认双方签署的《紫杉庄园内部认购条约》无效,理由是双方签署条约时,紫杉庄园项目未取得预售允许证。李女士以为,闻天公司系恶意诉讼,《紫杉庄园内部认购条约》系双方真实意思表现,闻天公司已收取了她所有购房款,必须依法依约推行条约义务。她还提出,闻天公司在收取所有购房款后迟迟不管理《商品房预售允许证》,又以其欠缺预售证为由起诉确认条约无效,其目的显然是因房价上涨而不愿卖房。现在,该房产价钱已是两年前签条约时的3倍多。

长安区法院以为,《最高人民法院关于审理商品房生意条约纠纷案件适用执法若干问题的诠释》第二条划定,“出卖人未取得商品房预售允许证实,与买受人订立的商品房预售条约,应当认定无效,但在起诉前取得商品房预售允许证实的,可以认定有用。”该内部认购条约应当认定为商品房生意条约,因原告闻天公司在本案起诉前仍未取得商品房预售允许证,故原、被告双方签署的该条约应为无效条约。

6月8日,长安区法院一审讯决,原告与被告签署的《紫杉庄园内部认购条约》无效。

购房者上诉

开发商恶意诉讼 条约应认定有用

一审宣判后,李女士提起上诉。昨日,西安中院二审开庭审理了该案。

上诉人李女士请求打消一审讯决,改判确认条约有用。理由包罗原审严重违反法定法式、认定事实严重错误、适用执法错误、不切合老实信用和公正公正原则等。

在认定事实方面,上诉人的署理状师以为,涉案衡宇已经具备管理商品房预售允许证的客观条件,闻天公司居心阻挠条约生效条件成就,于管理预售证前夕将其起诉至法院举行恶意诉讼,原判并未对此事实举行认定;涉案衡宇已经取得商品房预售允许证,上诉人与被上诉人所签署的条约应认定为有用。

在执法适用上,上诉人以为,未取得预售允许证所签署的衡宇生意条约属于效力待定条约,并非一律无效;涉案条约是附生效条件的效力待定条约,所附生效条件已经成就,应依法驳回被上诉人的原审诉讼请求。

同时,上诉人说,类似本案的情形现在西安并非个例,原判严重不符执法的价值导向,违反公正正义的价值理念,破损房地产市场正常的谋划秩序。

开发商答辩

不存在恶意阻挠条约生效条件的事实

针对上诉人的上诉请求,闻天公司署理状师以为,不存在开发商恶意阻挠条约生效条件的事实,没有预售证的衡宇预售条约不属于附条件的条约,凭据执法划定就是无效条约。该条约早在2016年就被长安区房管局认定为违法无效条约,要求清退。闻天公司由于资金链断裂,导致客观上不能取得预售证。

闻天公司以为,涉案衡宇取得预售证是在今年6月8日,而且原审辩说法式已终结。凭据商品房生意司法诠释,只有在起诉前取得预售证的生意条约,才气破例地被认定为有用。因此,涉案衡宇现已取得预售证的事实,对该案预售条约的效力判断没有溯及力。

此外,开发商不认可上诉人所提效力待定条约、附生效条件已经成就等说法,也不认可上诉人提出的违反诚信、公正公正原则以及破损市场正常谋划秩序的说法,以为条约签署时都知道预售房没有取得预售证,对衡宇清退的执法风险是明知的,条约无效的缘故原由是双方的过错。请求驳回上诉,维持原判。

二审庭审

开发商称购房者可另案起诉损失

庭审中,双方都出示了多组新的证据,同时另有证据需增补提供。

法庭以为,该案的焦点在于认购条约的性子即属于预约条约(当事人约定未来订立一定条约的条约)照旧本约条约(为通过推行预约而订立的条约),以及条约是否有用。

对于条约性子,双方并无争议,均以为属于本约条约。上诉人以为,预售证管理时间、诉讼时间完全由闻天公司掌握,开发商完全具备管理预售证而不管理,却在取得预售证前恶意诉讼,认购条约应是正当有用的。

开发商称,房管部门在2016年8月要求清退,开发商和销售商签署协议,销售商答应清退,清退事情很早就最先了。对此,李女士称,停止今年2月被起诉前,她从没有接到过要求退房的通知。

对于购房者面临的巨额损失问题,闻天公司方面以为,赔偿与条约效力是两个完全差别的问题,购房者可就赔偿问题另案起诉,闻天公司愿意努力配合,商谈赔偿事宜。

在最后陈述时,李女士的署理状师坚持上诉主张,同时表现愿意在购房者权益获得公正掩护的条件下举行调整。闻天公司署理状师说,理论上此案不适用调整,希望意协商。

经由4个多小时的庭审,审讯长宣布休庭。

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发布时间:2018-12-19 00:09:44

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